城市更新与郎园模式碰撞出了什么

咔咔，郎园Station。神仙姐姐刘亦菲国庆打卡宝藏园区，引来无数“模仿者”。相机记录的那一刻，仿佛每个人都是“神仙姐姐”，但不是所有昔日的仓库都能成为今日的宝藏。

北京在全国超大型城市里第一个提出减量发展，在此背景下可利用的老旧空间亟待变废为宝。这些空间散落在高楼大厦和车水马龙的夹缝间，沦为空旷的停车场、建筑材料堆放地，或者干脆空置废弃，成为灰色地带。

它们可以用作商场、公园、咖啡馆……重新热闹起来。与日常生活发生连接吗？郎园模式可复制吗？立法后的这场城市更新，正把风带到更多被遗忘的角落。

改头换面

在deck coffee旁边的彩虹楼梯，是刘亦菲的“同款”。但来自厦门的deck coffee自己也是个网红，红砖与黑钢的搭配，门店的设计复古又摩登。

有不少人来了会直奔Station Grill，来到这家美式汉堡店仿佛置身《怪奇物语》，在小红书上被推荐为最“出片”的地标。

紧邻第四使馆区，把这些元素汇集在一起，郎园Station与新消费品牌碰撞顺理成章。郎园Station的前身为北京纺织仓库，按照建设规划，园区在保留原有建筑格局的同时进行升级改造，原本依铁轨而建的30多个纺织仓库分成不同街区，引入了影视、餐饮、设计、家具以及其他特色店铺。

郎园还有好几个，郎园Vintage推动产业升级、郎园Park定位京西文化消费新地标、咏园非遗创新转化赋能平台、元宇宙主题商业BOM嘻番里。

它们各自标签不同，但都是旧改，涉及到老旧厂房、老市场、老仓库、老商场等不同类型。近年来，以首钢为代表，北京老工业厂房升级改造为城市新“网红”，从而引发各界关注。

北京市城市规划设计研究院党委书记、院长石晓冬指出，城市更新是城市发展到一定阶段的必然产物，是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。

2021年，住建部发文要求城市更新行动中防止大拆大建，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。

这是通常“更新”城市要直面的最大挑战，郎园模式给出了自己的答案。北京首创郎园文化发展有限公司总经理赵春燕说，在六七年前做文化园区运营的时候，实质上更偏向房产运营，而现在团队全做文化内容运营，“产业+消费+内容”三轮驱动，让文化产业、文化消费、文化内容三者融合。

立法之后

“面子”易改，“里子”难调。在不可再生生产要素投入上坚决做减量。根据2023年北京市政府工作报告，五年来，北京城乡(600861)建设用地减量120平方公里。

从发达国家来看，大城市都会有所谓增量存量发展，具体到北京是减量，在减量的同时增效，每年的经济社会发展要有所提升。北京现有“存货”便是工业厂房，推动工业厂房的改造由来已久。

赵春燕透露，在工业厂房改造过程中，因为利用的多是工业用地，产权问题比较突出，尤其像有一些以前的老厂区，隶属于国企但往往忽略了产权证的办理，没证就可能带来“正名”难。

除此之外，改造项目使用用途五花八门，适合办公做办公、适合做影棚做影棚、适合商业的做商业了。用地的性质和它使用性质的矛盾，一直制约着整个北京工业厂房改造，制约文创园的发展。

所谓“政策最后一公里”，文化产业主管部门其实给了很多政策，但是它还需要很多部门的协同，这个协同还做不到。

清华大学建筑学院教授谭纵波在持续调研各个特大城市更新的进展发现，虽然各地的经验、模式有一定的地域特性，但确实存在一些共性问题。

政策协同便是其中之一。当前，各部门制定的标准、审批流程主要是为城市增量建设服务，如何构建一套针对存量城市更新的协同制度，形成综合的、网状的、立体的政策体系，是未来城市更新要重点攻克的难题。

赵春燕坦言，土地变性是有难度的，存在一套特别繁琐的程序，能够让它合规使用，实际上就是解决眼前的问题。比如，所有的旧厂房都会遇到的问题就是夹层违建。

解开这个扣的办法是立法。去年11月，市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》（以下简称《条例》），城市更新正式立法。该《条例》将从今年3月1日起实施。

“对于整个旧改，最大的利好就是城市更新立法”，赵春燕表示，以立法为基础，会让这个行业有序发展，至少有法可依。

《条例》中，城市更新包括五大类，居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类。产业类主要是老旧厂房、楼宇、传统商业设施等的更新。

钱从哪来

土地的前期矛盾解决了，真正的实操要从投资开始。

2021年，城市更新首次被写入国家《政府工作报告》。目前，包括深圳、上海、广州、北京在内的四个超大城市都出台了相应的《城市更新条例》。

各地争相为城市更新立法、立规，叠加国内大循环为主体的新发展格局政策引擎效应，城市更新的浪潮席卷而起。然而，在推进中，不容忽视的是其投融资渠道受限的问题。

“1+1+N”，有研究机构将郎园投资模式做了这样的总结。对此，赵春燕解释称，“1”代表郎园的品牌，即郎园运营理念和实际运营，第二个“1”代表了产权方的投资，“N”则是多个社会资本的跟进。

“实际上，郎园的投资模式解决了政府现在的困扰，就是对于城市更新项目资金不知道在哪里。”而社会资本之所以愿意入场，在于他们相信跟着运营商能赚到钱。

“不要回避。”在郎园模式的运营上，赵春燕说：“任何一个东西的可持续发展都是要有背后的商业逻辑，成功的产业运营一定是以市场利益为驱动的。”

边运营，边招商，边改造。这是郎园不一样的地方，为城市提供内容，为商业提供流量。当一个项目自带内容流量，盘活一个老旧空间速度就特别快，投资回报周期会被最大限度压短。

如今看来，这场实践渐入佳境。每个郎园都是空间改造未启，内容运营先行。文化内容先下场试水，内容画像出来了，人的画像就出来了，之后便是项目的定位，这套逻辑下的项目才是精准匹配的。

“我们做内容，重要目的就是推动项目。每个项目定位不同，但相同的是，都用文化内容来测试人群，用文化标签来精准定位项目的调性。”赵春燕进一步解释称。

而这些复合型业态的主理人往往都不是纯做商业，他们往往来自媒体和公关，甚至Kol有发言权，有粉丝群，有自己的私域流量。

在她看来，如今的线下商业是个社交场，一定不是售卖场，这是线下商业最核心的变化。业态复合，延长消费者的留驻时间，形成反复消费，就要供给不同的消费品。

北京商报记者 陶凤